新年伊始，部分二线区域就通过税收、住房供应结构等手段开始调控楼市。

其中，广西从今年1月1日起收紧二手房交易税收政策，未满五年收取20%个税;南京酝酿出台“5090”土地开发政策，加大中小户型供应;贵阳对住宅项目体量、容积率，以及单宗住宅用地面积收紧控制标准，抑制高密度大体量住宅项目。

“二三线城市行政手段微调，更多的是合理地引导市场需求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者分析称，一方面考虑本地楼市运行实际情况，局部调整;另一方面考虑库存与投资需求及房价变化，调整供应结构，而非行政手段。地方政府调控将正式告别一刀切，差异化与分类调控楼市是2014年主旋律。

二线城市开始微调

2013年房价的节节攀升，让二线城市在2014年不再是一个旁观者。

广西地税局日前发布公告称，于今年1月1日起收紧二手房交易税收政策。对于无法准确计算房屋原值和其他合理成本，而采用核定征收办法的，不再享受营业税减免政策，核定征收率为6.6%;而可以准确计算房屋原值和其他合理成本的将查验征收，未满五年的依法征收营业税和20%的个税。

事实上，2013年初的“国五条”就已提出从严征收个税要求，但响应城市寥寥。个税征收大多按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况，按总价的1%-2%收取。

此次广西新政整体提高了二手房交易税收，尤其对满5年非家庭先进住房的卖家，核定征收方式取消了原先对营业税的减免，明显增加了交易成本。

一位业内人士认为，广西减免营业税影响较明显，而20%的个税有很多规避手段。

而南京官方消息透露，近期将会出台加大中小户型房源供应的相关政策。按照南京市委的草拟文件，2014年南京将在土地出让条件中明确90平米以内的普通商品住房，占新建住房总面积的50%以上，即“5090”政策。

“原有的‘7090’政策早已失败了，此番重拟‘5090’政策，原因在于2013年南京房价涨幅过快，成为住建部约谈城市之一，而新政旨在通过调整中小户型住房供应结构，稳定住房价格。”中原集团研究人士认为，政策的执行力度很大程度上受制于市场表现，其可持续性不强。

谢逸枫认为，从2014年地方政府出台的政策看，基本是淡化房价调控目标与行政化手段干预市场的政策，在供应与调整结构及保障房、税收方面的政策上发力。并且采取符合“本地化”的政策，侧重于治理楼市风险与市场发展。毫无疑问，房地产回归市场化的节奏不断加快，说明二线城市限购等政策有望今年逐渐放松。

防范泡沫风险

由于土地财政的存在，二线城市地方政府对于房地产由衷偏爱，同时政策制定者也需要平衡多方利益，除民众对房价的抱怨和的调控旨意外，关键是如何拉动经济增长，同时防范房地产泡沫风险破裂。

贵阳就是一个典型的例子。由于体量的城市综合体泛滥，尽管价格不高，但面临着供应过剩的风险。

为了防止过剩导致的泡沫风险爆发，贵阳已于近期调整住宅项目开发政策，贵阳市政府出台办法，要求自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积5万平米及以上项目需由市发改部门核准方能列入开发计划。住宅类房地产项目容积率老城区原则上不得突破3.5，其他区域不突破2.5，住宅类房地产项目单宗用地不超过20公顷。

中原集团研究表示，新规释放了收紧住宅地产开发的信号，主要是为了减少供给量，抑制高密度大体量住宅项目。

“今年地方政府调控方向是差别化与因地制宜地出台新政策，目的是促进楼市长期健康发展，消除楼市隐藏的风险。”谢逸枫判断，未来投资需求旺盛的城市，将通过税收的手段，调节市场需求，控制楼市过快上涨的预期;而供应不平衡的城市，将调整土地供应，提高普通与中小户型比例。

此外，他还表示，针对供大于求的城市，将控制住宅地产开发节奏与收紧容积率。去商品房库存，挤压泡沫;而房价上涨过快的城市，则将严格执行限购、限贷的政策，增加市场供应与保障房建设。

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