编前语

　　在房价预期上涨，全家凑钱购房的今天，每到周末，楼市都会传来几个项目当日售罄的“捷报”。“日光”似乎已经成为一种普遍现象，用开发商自己的话说，“不‘日光’都不好意思开盘了。”这种信息不免让一些购房人有些着急，甚至有些恐慌，因为担心购不到房而投入到新一轮的排号、摇号、抢房大军中。然而，当“日光”成为一种常态时，购房者是否有必要恐慌？“日光”中是否有“秀”的成分，是否有人为炒作助推？这种“日光”是否有改观的可能？带着这些思考，当购房人了解一些“日光”背后的信息时，可能会更客观、更理性地看待这种现象。

　　按开发商较初公布的开盘时间，现在，于女士应该已经交了定金，进行资质审核了。然而昨天，当于女士致电项目销售员何时开盘时，销售员却告诉她，项目较早也要等到下个月底才能开，甚至有可能要等到今年年底了。

　　据了解，目前，为了营造“热销”气场，项目在开盘前，都要经过一段时间的“蓄客期”，实现预定的客户积累后才开盘销售。这种“蓄客”手法，使于女士这样“持币代购”苦等2个月还购不到房的人大量存在，加重了市场的恐慌，同时，也使开盘“日光”常态化成为可能。

　　开发商开盘爽约

　　“我从8月份就开始排号了。”于女士想购的房子位于东北四环外。该项目新推的楼盘主要是60至120平方米的小户型，其中89平方米的两居室，全南向，格局方正、采光很好，于女士一眼就看上了。

　　“当时开发商说，精装修售价50000元，10月初开盘。我估算89平方米的房子怎么也要450万元，我当时就把130万元头付筹措好，转到一张银行卡上，等着开盘了。”于女士介绍。

　　等的滋味不好受，因为知道这个户型很抢手，担心购不到，于女士几乎一周给销售打一个电话，询问开盘时间。一开始，销售员都说是10月初开，但当9月底给销售员打电话时，销售员却说10月初开不了了，要等到11月底。理由是“预售证”没批下来。

　　当时，于女士的感觉是开发商想涨价，不急着开。后来侧面一打听，这次开盘200套房，现在排号的才100人左右，客户没攒够，开发商想再“攒攒”客户才开，所以有可能11月底都开不了，要拖到年底。于女士说：“现在知道为什么开发商一开盘就售罄了，因为开发商之前已经攒够了购房者，开盘只不过是一种形式而已。”

　　“蓄客”是一种惯例

　　“这种情况很正常。几乎每个项目开盘前，都要有一轮蓄客，蓄得差不多了，才敢开，这样会有一个好的‘热销’效果。因为大家都知道，购房人越抢越购，越涨越购。相反，如果开盘销售得不好，容易把盘‘开死了’:‘卖得不好’的名声一传出去，就没人购了。所以，开发商宁愿找理由拖延开盘时间，也不会‘冷’着开，特别是次面市的纯新盘，当头炮一定要打响，除非特别缺钱。”一家上市房企负

　　责销售的副总肖经理透露说。

　　肖经理还介绍，从项目建好售楼处、公布销售电话，到正式开盘一般需要3个月至6个月左右时间，其中，临开盘前的1个月是强销期。具体时间根据推出房源数量、市场行情和蓄客数量进行调整，较终，推出房源数量和蓄客数量比例达到1:1.5左右，才开盘。

　　据了解，如果开发商在蓄客期间，不直接收取费用，这种客户积累的方式并不违规。

　　“蓄客”时间可辨热销真假

　　因为有了蓄客期，开发商在蓄客阶段早已攒下了比可销售房源多出不少的购房者，使现实中几乎每个楼盘的每一期开盘，都可以在当天迅速出货，实现“日光”。当每个项目开盘都“日光”的时候，如何区分“真假”热销？作为业内人士，肖经理解释说：“不得不承认，现在一手房市场确实很好，但也不是每个项目都真正热销。从一些现象，还是能看出一个项目的真实销售情况到底是不是如表面上那么光鲜，比如蓄客时间。项目的强销期在1个月左右，较好不要超过3个月。因为客户的等待是有极限的，如果时间太长，就会流失到别的项目。因此很多项目从排号到开盘的时间都控制在3个月以内，比如今年3月开盘的通州金地格林格林；前不久开盘的亦庄枫丹壹号等。如果项目排号时间超过3个月，就很难说的上是热销楼盘了。”

　　肖经理还建议购房人关注北京住建委的预售楼盘销售情况：一个项目当天开盘认购后，要经过资质审核、网签等流程，1个月后，项目预售的房源都应该会显示“售出”，如果还有大量房源未网签，项目的“日光”是否真实就值得怀疑了。
 

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