在今天下午即将举行的2013重庆头届轨道交通与地产经济高峰论坛上，重庆头个研究轨道交通与沿线房地产价值关系的权威课题———《重庆市轨道交通对沿线房地产价值影响研究》将正式对外发布。

　　据了解，该课题由重庆市房地产开发协会、重庆大学建设管理与房地产学院、重庆市轨道交通（集团）有限公司联合完成，自2010年底开始到2012年10月历时两年多时间。该研究报告全文近五万字，共由重庆轨道交通发展的背景与现状、研究理论基础、轨道交通带来的效应、结论建议四大板块构成。

　　课题组负责人认为，本课题的研究具有较强的理论意义，是完善城市轨道交通后评价体系和区域经济学与城市经济学研究的重要内容；同时又具有较强的现实意义，既是开发商和老百姓所关心的热门话题，又是政府相关部门制定轨道交通项目与房地产联合开发机制的重要依据。

　　参与本次研究结题报告会的专家表示，该项研究成果对开发商和消费者具有参考价值，同时也为政府决策提供了一定的理论依据，具有推广和利用价值。

　　随着重庆未来几年轨道交通的快速发展，无疑将对重庆楼市传统意义上的几大板块造成冲击，也改变着人们对地域价值的观念，在今后的十多年里这种改变将越来越明显，这在某种程度上也可以说轨道交通改变了重庆房地产市场的格局。

　　轨道交通对于重庆人来说并不陌生，自2005年开始已经正式运行8年的轻轨2号线，就是重庆人轨道交通梦想的起始。尤其在道路建设与汽车增量无法保持一致的今天，包括1、2、3、6等轨道交通线路已是重庆市民出行的主要交通方式。

　　据中国城市轨道交通协会信息，至2012年8月底我国内地已有北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、南京等15个城市开通城市轨道交通运营线路，总运营里程达到1777公里。其中，截至2012年底，重庆轨道交通线网总运营里程约达90.8公里，排名全国第六，居中西部。

　　今年初，《重庆市城市轨道交通轮建设规划（2012-2020年）》（以下简称《规划》）获得国家发展改革委的正式批复。获批的规划项目共8个，规模约215公里，项目总投资约1097亿元。

　　据《规划》显示，到2020年，我市轨道线路将再增215公里、共8个项目，包括：4号线一期（海峡路到唐家沱东段）；5号线一期（园博园至跳蹬段）；环线（奥体-重庆北站-奥体）；6号线支线一期（礼嘉至国博北）；6号线支线二期（国博北至沙河坝）；9号线一期（站西路至服装大道）；9号线二期（服装大道至花石沟）；10号线（兰花路至王家庄）。

　　这意味着，到2020年轨道交通线网轮建设规划项目建成后，我市将形成由1、2、3、4、5、6、9、10号线和环线组成的、通达主城九区的轨道交通骨干线网，连接了两个城市及六个城市副，连接了江北机场，江北、上桥、沙坪坝及菜园坝铁路客站，朝天门码头等主要交通枢纽以及城市各类主要的活动、居住区、工业区、高新技术开发区、文教区、旅游区等。

　　轨道交通改写“地段”概念

　　传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观。通过轨道的连接，缩小了市和郊区的通勤时间，市和非市的交通时间差将淡化，使轨道附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放大。重庆目前组团式发展的特征令各区域自产自销的特点比较明显，区域之间的购房流动性差，形成特有的购房格局。轨道交通的建设将逐步打破区域间的壁垒，拉近巴南区、渝北区、大渡口区以及其他偏远组团与城区的距离，令购房需求在各大范围内释放。

　　报告指出，从目前的现状来看，大坪、巴南和空港三大区域，将是轨道交通较直接的受益者。另外，尽管轨道将对西永板块带来深刻的影响，但目前该区域在微电产业、大学城、保税区的作用下，楼盘的价格已经普遍走高，轨道交通的作用只是锦上添花。

　　引发沿线房地产聚集效应

　　报告认为，轨道交通建设不仅会影响周边房地产的价格，还会影响该地区房地产的开发利用以及地产类型，影响商业用地、居住用地、公建用地的分布。

　　轨道交通一般能够产生良好的积聚效应，随着轨道交通的逐步完善，其沿线范围内会出现住宅、写字楼以及其他社会场所以及社会资本的带状分布区域。这种带状区域具有开发机能，它将地带和其它地域连接起来，也将人口聚集地区和边缘地区连接起来。

　　与此同时，开发商会对沿线的土地进行开发，大量的设施和居民在线路两侧聚集，而密集的设施又会吸引居民到该地区的出行，包括物业、购物和娱乐等。更多的客流会刺激更多功能设施的聚集，但为了保持交通便利的优势，这种聚集都是尽可能地靠近线路，并且在一定程度上促进周边社会经济的繁荣与发展。

　　一个比较典型的例子就是重庆的茶园新区，以前大多数人都不愿意在此置业，然而在轨道交通三号线的带动下，其商业经济有了很大的发展，将成为重庆未来一个新的城市副。

　　沿线楼盘价格涨幅明显

　　轨道交通会形成人们的“时间可控”，**、轻轨缩短城市距离，出行的经济成本降低，人们选择居住考虑的面也会变得更广，因此，临近轨道交通的“**楼盘”由于轨道交通带来的便利性，其价值也将会高于其他同类物业。轨道交通对沿线2000米范围内的房地产有明显的增值作用，其中距离CBD越远的地方，轨道交通对房地产价值提升作用越明显。在不考虑其他因素的情况下，轨道物业的价格是以站点为圆心向外逐渐降低。车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘价格。

　　目前，数据显示重庆已建成的轨道交通沿线楼盘升值幅度普遍高于全市水平。以重庆轨道交通2号线袁家岗和大渡口站点为例，从2005年至2012年6月附近楼盘均价分别上涨了112%和120%，而同期重庆主城区住宅均价上涨幅度为90%。

　　对于轨道交通3号线而言，其附近的楼盘也都呈现出了不同程度的涨幅。以轨道交通3号线两路口站点为例，从规划出台到2010年，两路口站点附近楼盘的销售价格稳步上升，**效应初步显现，2010年到2012年，**效应显著呈现，涨幅巨大。

　　值得注意的是，距离站点的远近也直接影响到价格涨幅。以沙坪坝区为例，**1号线对以沙坪坝站点为的2000米范围内房屋价值的都有一定影响，且随着距离增加，轨道交通对附近房地产价值的影响程度越来越大，1000米范围内房屋价值的平均增长幅度大于1000-2000米范围的增长幅度。

　　市民置业跟着轨道走

　　置业跟着轨道交通走的观念，目前已经被越来越多的市民所接受。业内人士分析，随着重庆市轨道交通的日臻完善，沿线的商业经济将加速发展，特别是房地产更是其较先、较直接的受益者。

　　随着**一、二、三号线以及六号线投入营运，轨道交通大容量、快捷、准点、安全的优越性显露无遗。随之，轨道交通沿线大小楼盘纷纷建成。据悉，三号线沿线站点精华地块早就被眼明手快的开发商“抢”光，在建楼盘已在新一波的**概念房中拔得头筹。

　　据了解，课题组还对当前重庆投资潜力不断上升的几个新兴组团的受欢迎程度进行了调查，调查发现有38%的购房者选择在茶园置业，位居六大新兴组团之头。

　　轨道物业小户型受捧

　　轨道交通在缓解城市交通问题的同时，也不可避免将会对城市环境带来一定的影响。比如高架轻轨、地面车站如行车、广播、噪音大于背景噪音时将对沿线居民和办公场所产生较大的噪声影响，地下轨道交通将对线路上方建筑物产生一定的振动影响，尤其是钢轮钢轨地下线路与车站在采用明挖浅埋方式时，会有振动噪音，夜间有较明显感受。

　　报告指出，目前重庆轨道沿线物业的开发主要集中在商业用地和一般住宅用地，而高端住宅用地和别墅等则很少建在轨道交通沿线，因为这部分消费者环境要求较高，而且对于轨道交通的依赖较小。

　　调查也显示，目前中小面积的两居室是城市轨道交通沿线购房者需求的主体户型，选择两居室在100平方米及以下的占了46.4％，61－80平方米的两居室占了10.1％，81－90平方米的两居室占了20.2％，91－100平方米的两居室占了14.1％，101－120平方米的两居室占25.3%。可见，轨道物业的消费者也主要是刚需置业者。

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