八月的海南楼市风云变幻，楼市成交量起伏不定。而在楼市价格趋于稳定的背景下，房产商如何展开“金九银十”期间的房产营销，也成了众多购房者的热切关注点之一。而在“房产税”预期逐渐升温的背景下，“金九银十”期间开发商还将面临更加严峻的考验。

　　购房者期待“金九银十”

　　在针对海南购房者置业心态的的较新调查中，大多数购房者认为，开发商会在“金九银十”期间拼力一搏，而他们也愿意在此时出手购房。近七成购房者认为现在购房的原因在于，自身有迫切的购房需求，不得不购;另外，政府调控力度加强，开发商优惠幅度也将大大增加。随着海南楼市调控的深入，投资投机需求的购房者在逐渐减少。调查显示，近七成购房者表示购房是出于刚需自住的原因。

　　商报记者在走访海口市各大楼盘时发现，有近半数的购房者希望在“金九银十”期间，开放商能够直接降价。

　　小徐是东北人，七年前来海南念书。后来，他留在了海口工作。他告诉记者，这几年自己也攒够了钱，就想购套房，居有定所。但是，从他打算购房开始，海口房价始终保持在7000-8000元每平米。朋友告诉他，“金九银十”期间开发商可能会有动作。他说，只期待一个好消息，就是开发商能够直接降价。

　　莫让“噱头”成购房动机

　　购房车，看到这样一则楼盘宣传广告，不知购房者们会作何感想。不得不说，如此诱惑之下确实吸引了部分购房者。

　　28日，商报记者走访时发现，在海口市滨海大道的部分公交站台，各类广告牌都悄然挂上了“购房车 金九巨惠”的广告。记者看到，不时有等公交车的市民拿出手机拍下这则“诱惑力十足”的广告;更有甚者，直接拨通该楼盘营销的客服电话咨询。

　　金九银十袭来，海口众多楼盘打出“促销牌”。“凡购购一套98万元精装修两室一厅商品住房，即可获一辆新款轿车”。诸如此类的楼盘营销广告屡见不鲜。而有房产商甚至打出了“购房免物业费，还省内一周游”的广告。

　　业内人士指出，相对于其他优惠，这一促销活动也只是羊毛出在羊身上，促销力度有限，仅仅是一个促销噱头而已，从购房装修、家电，到购房车，房产商的广告越来越吸引购房者。在海南楼市价格趋于稳定的阶段，更多的房产商将营销广告的放在“附加产品”上。

　　开发商的“算盘”可谓精打细算。但据调查，近七成的购房者表示，更愿意接受直接降价，一口价、特价房源和折扣优惠的促销形式。

　　投机退出 价格户型成关键

　　8月较后一周，海南楼市成交量出现了大幅下跌。而8月24日-8月26日这三天，也成了2012年海南楼市成交的新低。业内人士分析，8月本就是淡季，成交量不高属于很正常的现象。另外，由于“天时”不利，极大的影响了海南楼市的成交量。自进入8月以来，暴雨、台风、酷热将众多的购房者挡于岛外。

　　业内人士分析海南楼市时指出，“刚需盘”未来会呈现稳中有涨的趋势。但是涨幅不会太大。他指出，“十八大”即将召开的政治背景让房产商不敢急于出手。“金九银十”期间，政府出台调控政策的可能性并不能完全排除。开发商也不愿意“铤而走险”。

　　面对即将到来的“金九银十”，众多开发商将如何吸引购房者?海南金手指营销总监刘劲松说，未来楼市开发这一块，将更加注重配套、空间、物业等户型功能的提升。他表示，产品很重要，尤其是价位合适、实用功能强的户型已经成为市场需求，而这类户型的发展成为主流也是必然趋势。记者了解到，目前众多开发商在开发40-60平米小户型时，就设计成两室一厅的格局。这样的户型既适合居家生活，也适合招待朋友。

　　据记者走访统计数据，35%的购房者考虑价格因素，34%的购房者考虑配套环境因素，只有少量的购房者表示会考虑地段的因素。

　　他提到，随着购房投资和投机功能的下降，未来的海南楼市将更加注重户型功能。定价和实用性是购房者选房的两大原因。据了解，海口、澄迈、琼海地区的楼盘正是在价位适当、配套较好的情况下，被众多购房者作为购房头选。

　　开发商或集中推盘

　　记者从海南房地产业协会获悉，截至昨日，海南商品住宅9月预计共有4个项目开盘，同比去年9月开盘量有明显下跌，4个预开楼盘均为纯新盘。

　　今年6月8日和7月6日，央行先后两次宣布下调存贷款基准利率，这一楼市利好政策在降低购房者还贷压力的同时，也使购房者普遍产生了恐慌心理，担心楼市会重演2009年的房价大反弹，所以开始“恐慌性”入市。6月份的海南楼市整体市场都有明显复苏，市场再现量价齐升。对开发商而言，楼市寒冬终于融化在了今夏的骄阳中，乐观情绪开始出现。

　　但是不难发现，开发商在利好政策的影响下，推盘热情也并未十分高涨，7月预开盘的7个楼盘中，仅有3家如期开盘，其他楼盘均延期。虽然楼市回暖已是业界共识，但开发商依然表现出信心不足，不愿意选在淡季开盘，而是看准“金九银十”以及同期举办的海南房交会的有利时机集中推盘，预计十月将会迎来开盘的高峰期。

　　预售拟取消或拉动房价

　　山东披露有意率先试点商品房现房销售的消息，让商品房预售制度是否应该取消的讨论再度升温。有媒体报道称，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

　　山东省此番试点所指的现房，是指消费者在购购时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。

　　“全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高房地产开发企业的进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。”《全现房销售试点应积极推进》一文这样写道。

　　业内人士指出，内地的政策并不完全等同于海南的政策，而且该政策目前在山东也只是处于“试点期”。他说，取消商品房预售制度在全国并不具有普遍性。短期内，该政策影响不到海南。他表示，未来“现房销售”若在海南施行意味着海南房价将再次出现上涨。原因在于，届时开发商的成本至少会上涨10%。

　　房产税试点扩容再出考题

　　从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术，这种估价技术将在未来的房产税征收中用于税基的计算。这意味着，围绕房产税试点的扩容，和地方有关部门正在密集进行技术准备。

　　房产税试点扩容已是大势所趋。众多市场人士认为，“限购令”伤及刚性需求和改善型需求，应以房产税取而代之。业内人士认为，房产税的开征技术日渐成熟，技术问题已不是征税的障碍。近期多个地方政府的土地出让收益下滑，导致地方财政压力增大，这可能将加快房产税试点扩容的步伐。

　　消息频传，又屡遭相关单位否认，这是房产税试点扩容的现状。有分析指出，房产税改革的推出，关乎调整与地方财税关系、抑制投机和 性住房消费、调节收入差距的全局。房产税试点扩容的复杂程度可想而知。此间，有关房产税扩围的传言甚嚣尘上，但该政策始终未能“落地”，而媒体近期频频报道，关于计税办法的相关培训此前一直在进行，按评估价征收或是房产税扩围试点的风向之一。

　　业内人士指出，房产税将减少地方政府对“卖地”的依赖。一些地方政府一直对“土地财政”有依赖性，卖地收入占财政收入的一半以上。开征房产税，政府不再将卖地作为财政收入的主要来源，土地的价格或将回归理性。同时，减少地方政府对“土地财政”的依赖，逼迫地方政府更加注重城市配套与社区服务，稳步提升存量房地产价值。但可以预见的是，未来政策一旦全面施行，海南楼市将面临新一轮考验。

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