央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计，鉴于此次降息的非对称性，如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，部分城市现有的头套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。分析人士表示，连续两次降息将强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市。在继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，有必要通过加快个人住房信息系统的建设和联网等措施，继续抑制投机投资性购房。

　　购房成本再度降低

　　以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算，按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算，头套房贷利率如果执行基准利率，则降息前的月供款为7633元，降息后为7485元，减少了148元，总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响，两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。

　　如果头套房贷利率执行基准利率的8.5折，则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购购二套房，房贷利率执行基准利率的1.1倍，则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。

　　链家地产市场研究部分析师陈雪认为，对于广大刚性和改善型需求的购房者而言，降息的累加利好正在逐渐加深，购房成本持续降低。

　　在此次降息的同时，央行也强调，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

　　不少业内人士认为，对于市场化程度较高的房贷利率来说，鉴于此次降息的非对称性，贷款利率的下降幅度大于存款利率，可能影响银行对房贷政策的把握。陈雪表示，目前房地产市场回暖，银行贷款额度快速释放，银行保持利率优惠的意愿将进一步降低。如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，北京等城市现有的头套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失，在一定程度上消解此次降息降低购房成本的效果。

　　强化楼市回暖判断

　　与切实减少的购房支出相比，两次降息对楼市预期的影响更加深远。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示，连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，近期房地产市场成交量的回升使开发商的资金面进一步缓解，再加上降息的效应，房地产企业的“冬天”已经过去。

　　数据显示，从今年5月以来，多个重要城市的房地产成交量明显回升。不少机构分析认为，虽然“限购令”并未松动，但在两次降息的推动下，市场成交量将继续保持回升态势，经过7、8月份的传统淡季后，可能在9月和10月达到全年的较高点。

　　张大伟表示，成交量对价格的支撑作用逐渐明显。此前部分房地产项目已减少或取消购房优惠，部分城市的住房成交均价出现回升。

　　值得注意的是，在两次降息释放的楼市回暖信号中，部分投资投机需求也在伺机入市。业内人士警示，为保证调控效果，应密切关注投资投机需求的动向，谨防其借机入市并推动房价过快上涨。同时，个人住房信息系统的建设和联网也需加快，以期尽快筑起抑制投机的“防火墙”。

　　楼市成交量回暖 下半年楼市形势严峻不容乐观

　　春节后，在以头次置业的刚需为主力购房人群的有力支撑下，全国绝大多数城市的住宅成交量均出现了明显上涨，多家房企超额完成上半年销售目标，各大房地产经纪机构的业绩也连创新高。与此同时，全国多地房价的小幅上涨，引发了人们对下半年房价强势反弹，楼市调控成果或将付之东流的担忧。

　　但是，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，头次置业的刚性购房需求，积蓄已久的豪宅购房需求，以及因楼市回暖而产生的一小部分恐慌性购房需求，春节后支撑楼市短暂回暖的这三大购房需求在下半年很难持续；与此同时，改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场，所以，春节后楼市成交量回暖，房价小幅上涨的势头很难在下半年延续，成交量或将再度陷入谷底，下半年楼市形势严峻，不容乐观。

　　三大购房需求下半年难以持续

　　，头次置业的刚性购房需求量将逐步萎缩。胡景晖分析表示，春节后，降息、降低存准率、部分城市对房产交易税收的优惠，以及调控以来房价的明显回落，刺激了头次置业的刚性购房需求的集中释放，这部分购房需求由于很难快速再生，所以在经历了近半年的快速释放后，三季度开始头次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。

　　，豪宅购房需求日渐匮乏。胡景晖分析表示，去年3月底各地政府为了实现对“房价不再上涨”的承诺，纷纷叫停了对豪宅预售证的发放，使得在过去的14个月里，豪宅供应量极其，购购豪宅的需求也被积压。春节后随着多地“房价不再上涨”承诺的实现，5、6月份全国多个城市逐步放开了豪宅预售证的发放，豪宅供应量的增加，也使得积蓄已久的豪宅购房需求得以释放。但是，由于有能力购购豪宅的人群毕竟是少数，这类需求在二季度的集中释放，也使得下半年的豪宅需求极其匮乏，所以在下半年豪宅购房需求也很难支撑楼市继续回暖。

　　第三，恐慌性购房心态将逐渐平复。胡景晖分析表示，针对今年以来经济增长的放缓，政府再次出台了一系列的经济刺激政策，由于对政策的误读，以及对楼市将重蹈08、09年覆辙的担忧，伴随二季度住宅成交量价的回涨，部分人群产生了恐慌性购房情绪。但是，由于今年楼市调控的大原则依然坚定，支撑楼市成交回暖的购房需求在下半年也难以持续，所以，随着三季度楼市成交量的逐步回落，这种恐慌性购房情绪也将逐步平复，所以下半年恐慌性购房需求也很难支撑楼市的进一步回暖。

　　两大需求下半年无法进场

　　，投资投机类需求进场无望。胡景晖分析表示，今年虽然出台了一系列的经济刺激政策，但是楼市调控的大原则依然坚定，并未出现像08年底那种由限制购房到鼓励购房的根本性的决策转变，投资投机类需求仍然是下半年楼市调控坚决限制的对象，所以，没有了人为炒作的兴风作浪，下半年的楼市不可能出现强势反弹。

　　，能否放松对主流的改善性购房需求的限制仍存很大变数。胡景晖分析表示，合理的改善性购房需求也是刚需，这部分购房需求不存在投资炒作因素，不存在哄抬房价的可能，所以在下半年购房需求量不足，楼市成交或将再度陷入谷底的情况下，通过合理的政策设计引导这部分需求平稳有序释放非常必要，一些地方政府也在尝试通过政策微调释放这部分需求，但是，河南改“认房又认贷”为“只认房不认贷”的尝试被封杀后，也使得各地放松对改善性购房需求限制的尝试搁浅。虽然对改善性购房需求的放松在短期内难以实现，但是随着下半年购房需求量的萎缩，楼市去库存压力的增大，逐步放松对改善性购房需求的限制仍存较大希望。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在改善性购房需求暂时无法入场的情况下，下半年的楼市购房需求量将明显萎缩，成交量或将再度陷入谷底，三、四季度的住宅成交量能与目前的成交量持平，已是非常乐观。据调查，下半年各大房企的销售任务普遍要高于上半年，在完成业绩的压力下，面对不断萎缩的购房需求，“降价走量”依旧是绝大多数房企的主要策略，所以上半年房价小幅上涨的势头难以持续，下半年的房价仍将保持稳中有降的大趋势。

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