经历了一轮轮扩张和收缩的“折腾”之后，实体店模式能否继续下去已经成为中介行业的大问题。

　　“维持一家门店，每个月就要亏损2万～3万元，关店又可能意味着未来很难留在这个行业。” 整个国庆节期间，房屋中介老板李浩都在为是不是该关闭较后4家门店而“挣扎”。

　　对于从业多年的李浩来说，这样的“挣扎”不是次了。不同以往的是，经历了一轮轮扩张和收缩之后，他和同行们都感到关店和重张已经不是问题，关键是目前流行的实体店模式能否继续。一些有识之士已经在思考，建立类似国外MLS系统(Multiple Listing Service，即多重上市服务)的新模式，保持行业发展。

　　中介关店已经成潮

　　今年初到国庆节前，李浩已经先后关闭了公司的5家门店。

　　“被关掉的门店，都是2009年和2010年业务较为兴盛的时候扩张的。”李浩告诉记者。这些门店大多位于北京五环外的新建小区，在投资炒房火暴的时候，每家门店一个月平均能成交四五套房源，效益可观。随着北京二手房成交量的不断萎缩，零成交逐渐成为家常便饭，这些门店只能选择关张大吉。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，今年9月，北京二手住房网签量为8750套，同比去年的16545套下降47.1%，和2009年9月的26412套相比，更是大幅下降了近70%。

　　即便房价同比有所上涨，但成交量的下滑还是使得作为中介佣金收入基数的成交额大幅降低。据中原地产(北京)统计，今年1～9月，北京二手住宅成交总市值约为1800亿元，而去年同期则约为2800亿元，降幅约40%。

　　让行业更为“受伤”的是，按照北京市发改委的要求，北京住宅购卖经纪服务收费标准近期被统一下调0.5个百分点至2%。业内预计，此举使得二手房中介公司的收入平均降低两成左右。

　　重压之下，关店成为不得已的选择。链家地产监测数据显示，截至今年9月底北京全市的中介门店数量为5310家，相比限购政策出台时的6029家减少了700多家。

　　与较初中小公司退出市场不同，一些大公司也不得不采取了紧缩措施。

　　“我在望京地区关闭2家门店后不久，北京市场份额前五名的3家公司也先后关闭了同一条街道上的门店。”李浩告诉记者，随着成交量的急剧下滑，无论中小公司还是大型中介，都在不断关店。

　　截至9月底，中原地产已在北京关闭超过40家门店。而在年初即宣布裁减50家门店的鑫尊地产，关店数量早已突破当初的预期。目前，其在北京市住建委备案的分支机构已经只剩下120余家，较之年初300多家门店的规模缩水过半。

　　有业内人士认为，超过10%的关店比例和一些大公司收缩规模意味着，中介关店已经成潮。

　　实体店模式遭疑

　　10月下旬，李浩还是选择了关掉3家门店，只留下位于三元桥的1家门店继续经营。

　　“4年前自己开了家门店，现在又回到了原点。”李浩有些伤感地慨叹。不过，关店后压力的骤减还是让他如释重负。在他看来，市场很难在短期内转好，成交量低迷还会持续。和多数中介公司选择关店一样，李浩头先必须考虑减少开支，实现快速“止血”。

　　2007年，在中介公司打工几年的李浩选择了创业“单飞”。随着二手房市场的起起落落，他的门店规模也在不断增加或者缩水间徘徊。几年的来回“折腾”，让他对占据市场主体的实体店模式逐渐产生了怀疑。“眼下北京一家中介门店每月至少需要3万元支出，这还仅仅是人员的基本工资、房租以及水电通讯等支出。”李浩表示，在市场不景气的情况下，实体店确实压力重重。

　　对实体店经营的弊端，大型中介公司也已经有所认识。据链家地产副总裁林倩介绍，今年北京市住建委出台新政要求门店悬挂的房源必须跟业主签订代理合同，链家地产为此颇费周章才促成旗下门店签约代理合同，而其他中介公司则缺乏积极性。不少同行认为，越来越多的购房人都是网上找房，而不是头选门店。

　　门店在一定范围内的信息优势和辐射能力同样在被削弱。“去年以来，越来越多的经纪人开始"单干"，也就是大家通常所说的"做私单"。”李浩表示，这些经纪人在特定的区域内有房源和客源，对门店的冲击也比较大。

　　不过，李浩在抉择的时候还是经过了深思熟虑：关掉门店开展“游击战”固然可以限度地减少损失，但要尽可能地保住客户资源和经纪人队伍，必须留下至少1家门店。

　　一位业内人士则向记者透露，大公司很少关店甚至逆市扩张，并不是没有感受到实体门店的生存压力，而是出于追求市场份额和业务布局需要，甚或意在做大规模谋求上市。

　　中国版MLS何时有

　　“上海中介门店较多的时候达到2万多家，现在只剩下数千家，北京的中介门店也曾经膨胀至近万家，现在也几乎减半。”曾在多家房地产经纪公司市场研究部门就职的杨志浩告诉记者，中介公司面临的既有生存挑战，还有改变发展模式的压力。

　　据他介绍，在房地产代理行发展比较成熟的美国，经纪人不是依托门店，而是在大街小巷和社区内发展自己的客户群，依托MLS系统获得房源—经纪人手中的少有代理房源，通过 MLS系统允许系统内所有经纪人同步获悉，任何经纪人在促成交易完成后都可以获取一定比例的佣金分成。

　　“随着近年来高科技的渗透尤其网络的快速发展，很多美国的经纪人甚至彻底摆脱了公司办公，门店甚至公司的重要性进一步被减弱了，独立小公司和经纪人选择SOHO的越来越多，有80%以上的房屋交易是通过独立经纪人完成的。”杨志浩表示。

　　不过，在林倩看来，目前门店和网络都还是获得信息的优质渠道，未来经纪公司要解决的不是网络与传统渠道“冲突”的问题，而是怎样更有效地利用网络渠道，形成有效成交与核心竞争力。

　　学界的看法更具前瞻性。中山大学房地产研究主任廖俊平认为，现阶段已经有必要积极探索建立、完善基于计算机网络的MLS信息平台，为经纪人提供方便、快捷、安全的信息查寻和交易工具。

　　实际上，大公司在积极做好实体门店布局的同时，也在大力发展网络力量。今年以来，伟业我爱我家集团和淘宝网合作，建立了自己的网络平台，而链家在线也发展得有声有色。杨志浩预期，中国版的MLS系统很可能将依托类似的网络。

　　少有代理是MLS系统建立并平稳运行的前提，但房源“一女多嫁”的问题仍很普遍。北京市海淀区试点的官方存量房交易平台，推广少有代理制度也还只是起步。此外，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，没有合理的门店布局则很难获得更多的少有代理房源。从这个角度看，实体店模式还将持续，而中国版MLS系统要走的路还很远。

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