近期的二手房购房者中，新上海人比例占25%，一手楼盘购购者中约有30%是新上海人，调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为，新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一方面，楼市新政后，购房门槛抬高，对外地居民的限贷和限购要求比较严格，须“凭票”购房，改善需求者大多数都不能购了，投资需求更是被完全遏制；另一方面，居高不下的房价也让不少年轻的新上海人，尤其是大量适婚白领望而却步，收入水平难以企及房价，这部 分需求很长时间都难以释放。可以说，新上海人正面临调控政策和房价的双重压力。

　　然而，就在今年10月之后，本市的不少楼盘出现大幅降价，这让不少当了多年租客的新上海人再次萌生购房想法。那么，年末新上海人都是怎么淘房的？本期楼经和您来一探究竟。

　　新房市场：看价格

　　----哪里实惠购哪里

　　年末新上海人新盘购房坐标：嘉定新城、青浦新城、宝山西城区、宝山罗泾、浦东周康

　　目前高房价的矛盾集中体现在外环以内的城区，由于人口密度高，土地供应有限，城区新盘价格大多新上海人都难以承受，只能将目光瞄准外环区域或远郊板块。近期上海楼市新盘供应热点区域集中在嘉定、宝山、青浦和原南汇区域，约占全市今年公寓住宅新增供应量的47%，这些区域也成为了新上海人关注的热点板块。

　　位于轨交1号线附近的某楼盘是宝山西城区板块的标杆大盘。其房价在去年年末已经逼近2万元/平方米，而在这一轮房价下跌过程中，其房价降至1.7万元/平方米。同处宝山，位于罗泾板块的某楼盘，11月时的均价由1.2万元/平方米降至9800元/平方米，降幅将近20%。而根据中介门店的客户汇总数据显示，在前往这些楼盘的看房和购房人群中，新上海人的比例为36%－40%。前者虽然价格略高，但是有便捷的交通优势，后者虽然较远，但是已经接近全市新盘价格的较低水平。

　　因此，新上海人往往更看中楼盘的价格，虽然许多上海人对于房价比较敏感，但敏感程度是不同。简单说，当前要购房并且正在购房的新上海人绝大部分都是刚性需求，他们需要解决的是名义上“先有房”，而不是“先有房子住”的问题，因此许多人虽购了房，但为了上班方便，仍然会选择靠近城区租房住，因为自己所购的房子往往很远。

　　二手房市场：看老公房

　　----有议价空间的较受欢迎

　　年末新上海人二手房购房坐标：浦东金桥、浦东金杨、宝山共康、闵行七宝

　　二手房市场在这一轮调控中显得比新房市场还要冷清。不过，即便如此，低总价的市区老公房在冷淡的二手房市场里仍显活跃。虽然新上海人对于老公房的房源品质往往并不满意，看房时也常会抱怨房型差，采光不好。但考虑了地段位置、配套、交通便捷等因素后，还是会选择出手。

　　来自河南郑州市的陈先生已在上海工作了好几年，本月他购购了一套位于金杨板块的小两房，面积约60平方米，总价129万元，这套房子房东原来要求的价格是134万元，由于市场环境不好，虽然挂牌价还不错，但却少人关注。所以才能有5万元的价格让步。以往，这样的房源基本上都是以挂牌价成交。为其服务的中介手中也在代理销售一些一手楼盘，但陈先生较终还是选择了二手房。因为那些一手楼盘虽然品质和景观都很好，但位置太远。

　　实际上像陈先生这样选择购购性价比高的老 公房的新上海人不在少数，毕竟，市区的房子将来出手也相对容易，即使不卖也能租到一定价格。

　　租赁市场：求合租

　　----轨交沿线较普遍

　　年末新上海人租房坐标：松江九亭、浦东外高桥、闵行莘庄、宝山高境

　　虽然调控政策已开始介入租赁市场，但今年房屋租金上涨的现象依然普遍。租金上涨受到诸多外在因素影响，但从根本上说，还是供需结构性矛盾导致。外围板块房屋空置率居高不下，而在城区，绝大多数板块却面临中低价租赁房源供应紧张局面。

　　数百万外来常住人口是上海租赁市场需求的主体，其中打算在上海长期定居并工作生活的新上海人的比例也相当大。租金的上涨，使新上海人需要背负更多的生活压力，特别是参加工作只有一两年的年轻人，房租费用往往要占到其工资收入的20%－30%，有的甚至更高。

　　松江九亭是新上海人租房较集中的板块。据介绍，一家中介门店平均每月成交的租赁房源达近20套，租客中，新上海人占比超过八九成，而合租房源占一半左右。目前九亭板块一房的租金约为2300元/月，两房的租金在2800元之间，以普通装修的次新房源为主，如果和靠近市区的一些老公房相比，租金虽然并未便宜多少，但功能分区往往更合理，更适合两个以上的家庭合租，这样分摊下来，租赁成本能下降很多。

　　购房故事

　　“卖掉先进房子，过过房客的日子”

　　楼市不给力，不仅购房的纠结，卖房的也一样纠结。不过，在这样的纠结市中，也有人敢于抛掉自己手头先进的房子过上租房生活。“我准备把外环的房子卖了，在市租房子，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回‘富人’。”

　　谈起自己的设想，在外企从事财务工作的薛先生很是来劲儿。早在2001年，薛先生在普陀嘉定交界区域购入一套2003年交房的期房，当时单价3200元/平方米，126平方米的三方一厅价格约40万元，头付只要2成。在父母的帮助下，薛先生头付10万元，贷款30万，分15年期偿还。而接下来几年，薛先生的房子价格在飞速上蹿：4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年，该小区的精 单价已突破万元大关。

　　如今，这里的二手房房价又较2005年翻了一番，薛先生动起了卖出现有房子，改成在市租房子的计划。“即使我的房子涨到300万元，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花好几个公里在路上挤公交。但是若卖了回笼资金后租住在市，这笔资产就由’死钱’变成了‘活钱’。”薛先生分析道，若以较终卖房到手240万元(去除各类交易成本后的保守到手价)，以一年期存款利率3.5%计，该笔房款一年的存款收益可达8.4万元，利息平均分摊到每个月就有700 0元。“7000元可以在市租到配置和环境不错的2室户房源，或中环附近的3室房源。”薛先生坦言，虽然这两年房租的价格也呈现水涨船高的态势，但从这几年房价和房租的变化情况看，房价涨幅仍然明显大于房租的涨幅。

　　不过，从今年来看，情况似乎发生了变化。薛先生表示，以他居住的小区来看，目前二手房挂牌价格几乎较一年前没怎么变动过，在通胀效应下，购房保值增值似乎已经"不灵验"了。“房价的拐点或许已经到来，是时候作出选择，是继续持有还是落袋为安了。”基于对房价未来走势悲观的看法，薛先生认为，与其继续守住可能存在"缩水"风险的固定资产，不如在总资产变动不大的前提下，更多考虑生活品质。“由于我们夫妻俩都在市区工作，在市租房居住虽然可能面临缺失’家的感觉’，但每天节约大量的时间成本是可以预见的。有了更多的可支配时间，也就意味着更多财富和机会的可能。”

　　对于薛先生的大胆设想，也有人表示无法认同。有购房者认为，这一做法过于激进。她认为，房价、房租价格和存款利率一直呈现波动状态，要准确预期未来数十年的变动几无可能。“若三者长期处于相对静态，那先卖房再租房具有一定的可操作性，但目前要预言这一做法能’跑赢’大市，还为时尚早。”

　　主笔手记

　　谨慎看待政策有限利好

　　本周，中国人民银行三年来头次下调存款准备金率，如同资本市场一样，房地产业内随即也奔走相告，有大佬更是对此重大利好谨慎评之：别太乐观，快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。

　　从以往的经验来看，这种谨慎的乐观显然是有道理的，下调0.5%的存款准备金率，意味着银行系统向社会释放4000亿元左右贷款。

　　地产开发商尽管销售可能仍然冷清，但只要能够借到钱，火烧眉毛的资金压力就能得到缓解。这样，他们就不必急着降价销售来回笼资金。正如同策咨询与研究发展姚伯均所言，现在调整存准率将给等待调控政策转向的开发商们更多的信心，告诉他们货币政策转向了，从而让他们更积极的捂盘不售，他认为国际大宗商品还在上涨，来年通胀的因素并没有消失，房地产价格处于高位，并没有出现明显的下跌，市场没有表现出应有的理性，更多是限购带来的行政调控的结果。

　　很显然，种种官方和业内的言论都表明，较近的楼市调控还是不能放松。--诸如"限购令"--还将继续执行下去，因此，楼市的销售量要摆脱萧条，恐怕不容易。

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