土地成本施压，今年才会“真正经历考验”

　　保利地产10日发布的月度销售数据显示，2011年1-12月，该公司实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。不过，签约面积同比下降5.54%，至650.29万平方米。

　　交出“超预期”成绩单的，不只是保利地产。

　　此前数日，万科、恒大、碧桂园、龙湖地产发布的业绩简报均显示，其2011年销售面积和销售金额均较2010年大幅上涨。

　　上海盘古天地总经理宋海认为，2011年销售增幅比较大的开发商，都属于市场嗅觉比较灵敏的，不少都在2011年上半年就采取了以价换量策略，“这些品牌企业尽管以价换量，但总利润并没有减少太多，因为毕竟过去的项目在土地成本上还是有一定优势的”。不过，宋海指出，2012年才是开发商要真正经历市场考验的一年。

　　全国布局分散风险

　　可见的是，在楼市寒冬里，还是有不少实力雄厚的开发商能笑着过一个“热乎乎”的春节。

　　对比中国房产信息集团发布的《2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜》和《2010年度中国房地产企业住宅销售TOP30排行榜》发现，共有29家房企拥有可比数据，而其中22家销售额同比上升，只有7家呈现同比下滑。

　　多区域布局，让房企获益颇多。

　　绿地集团新闻发言人王晓东昨日介绍，该公司2011年实现销售业绩770多亿元，完成了预定目标。该公司2010年的销售业绩只有500多亿元。

　　王晓东说，2011年绿地主要加大了三四线城市布局的力度，三四线城市销售比重大幅提高，在2011年超过了70%，此举“分担了调控的影响，保持了较稳定的增长”。

　　龙湖地产新闻发言人昨日亦称，2011年，该公司布局的西部、环渤海、长三角三大区域，均呈现稳健增长的态势。

　　上述发言人还都提到了价格调整对于销售的拉动作用。

　　“我们较早地进行了按照市场需求定价，这一调整从2011年季度开始就很明显了。”王晓东说。

　　王晓东还提到，产品结构调整，让绿地获益不少。2011年，商业、办公地产在绿地产品结构中的比重，由原来的20%多一点提升到40%多。而住宅项目主要还是以普通商品房为主，“这是主流产品，占了很大比例。”“日子未必好过”

　　对着同样一份龙头房企的成绩单，局外人有着不同的解读。

　　上海某房企总裁昨日即提到，由于只有交楼才能进入结算程序，房地产行业从销售到交楼一般都有一年半到两年的周期，因此2011年各房企入账的其实都是2009年市场好的时候的销售数据，而2011年本年度的销售情况会在2012年、2013年的财务报表中体现。

　　“这个情况很普遍，有的房企其实在2011年11月份销售业绩就已经超过去年了。”易居研究院企业研究总经理周建成还提到，全国布局的、排名前50的房企肯定有超过一半都能实现销售业绩同比增长，“因为各个房企本身楼盘数量变多了，进军的城市也变多了。”

　　不过，周建成强调，销售业绩增长并不代表这些房企日子就一定好过。

　　周建成举了个极端的例子，有一家上海国企开发商，2009年、2010年连续两年因为内部整顿，没有拿地，2011年的日子反而是较轻松好过的，“因为没有大幅扩张，财务状况平衡住了。”

　　在周建成看来，房企“日子好不好过”关键在两方面：一个是找钱，一个是花钱。

　　“一些大型房企在全国五六十个城市都有分公司，人员成本、融资成本成本……不要说和10年前比，就是和3年前比，支出肯定要大得多。”周建成说，对于房企而言，可以不拿地，拿了地就肯定要投资，后续投资会止不住。这两年很多企业在大肆扩张，但除了销售收入，“其他资金来源堵的堵，限的限，出钱的地方很多，所以很难过。”

　　“今年土地成本没那么大优势”

　　在不少业内人士看来，开发商真正面临的考验将在2012年出现。

　　“像很多大型房企，土地储备大多以2-3年为一个周期，2012年的项目，土地成本可能就不会像去年那样，有那么大的成本优势。”宋海认为，在利润率降低的情况下，是不是还能做那样大规模的促销，在政策没有进行一些微调之前，是不是还能走那么多的量，都是问题。

　　王晓东也认为，由于2011年调控贯穿始终，2012整个市场不是很乐观，“但对我们来说，不可能因为市场不好就不发展。”王晓东强调，房地产生产有连续性，不可能有短期调整，“我们的全国性布局在2004、2005年时就已经开始。”按王晓东的说法，2012年绿地还是会延续2011年的做法，价格还是根据市场来决定。

　　银亿集团销售总监王士章同样认为，2012年房地产行业会继续2011年一些成功房企所走的路线，而且这一路线还会加强，“因为大家都看不到调控放松的迹象，看不到市场的曙光。”

　　在王士章看来，虽然2011年是房地产行业较难过的一年，但全国性的、能够在二三线城市布局的、刚需楼盘为主的开发商，业绩都得到了保障，并且不少业绩做得更大。

　　龙头房企受益调控？

　　瑞银对于中国楼市政策的预判是，较早的政策改变要等到2012年年中。

　　瑞银中国地产研究部主管、执行董事李智颖昨日称，未来半年内中国房地产调控政策不会有太大的变动，“甚至在2013年，形势也是比较严峻的。”

　　不过，龙头开发商或许可能因此在某种程度上受益。

　　李智颖分析，如果没有政策的控制，龙头开发商的市场份额不会增长那么多。根据瑞银的数据，到2010年底，主要上市开发商的市场份额由2007年的7%增长到15%，而如果政策继续下去，预计到2012年底，这些龙头开发商的市场份额可能增长到20%左右。

　　“对未来中长期来说，他们可能更容易控制他们在市场方面的现金流和土地购卖。”李智颖说。

　　对于房企今年的资金链状况，李智颖认为也会相对乐观。

　　“总的来说，现在每个房企都对未来12个月的现金流看得很重要。”李智颖分析，由于大部分房企差不多在2011年下半年就已经停止和放慢了拿地的进度，所以现金流的余额在2012年预计会有较大改善。

　　而周建成对大中型房企的提醒是，2011年是个分水岭，目前房地产行业已经发展到了一定程度，排名前20的房企还是应该进行全国性布局的战略探索。对于中型房企，出路还是区域发展。对于丧失了全国性发展机会的小企业来说，“把项目卖掉，退出就算了，因为已经没有机会了”。
 

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