目前，从主要研究机构、房企的预测看，2017年楼市成交量下滑已成共识，但对于下滑的幅度分歧很大，从5%至20%皆有。而易居研究院给出5%的预测，则是因为“三四线城市的对冲”，他们认为一线城市会下滑30—40%，二线城市会下滑15%，而三四线城市会持平甚至略有增长。

成交量看三四线城市

易居研究院日前对2017年全国房地产市场作出预测:全国房地产开发企业土地购置面积预计增长5%；全国房地产开发企业房屋新开工面积预计增长3%；全国房地产开发投资预计增长4%；全国35城库存去化周期预计缓慢上升；全国商品房销售面积预计下跌5%；30城商品住宅成交量预计下跌10%；全国房地产开发企业土地购置价格预计增长10%；全国商品房成交均价预计增长5%。

拿其中*重要的“成交量”指标来看，2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌5%左右，在持续两年增长后再次下滑。

易居研究院分析其中原因，主要有四方面:一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史*高点，随着2017年楼市降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量下滑；三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅；四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲一二线城市的明显下滑。

该院副院长杨红旭分析，“2015年，一线、二线城市的成交量暴增32%和24%，而三线城市只有1%，基本没动。2016年前11个月，一线城市缩量到3%的增长，主要是因为库存规模明显不足，新盘供应量较小，其次是调控升级抑制了部分需求与预售证申请，二线城市的量能继续扩大达到32%，而三线城市和2015年相比增幅较大达到20%，这和此类城市购房政策环境宽松、购房意愿明显增强有关。因此，2017年全国房地产的成交量变化，主要看三四线城市。”

“从板块轮动来看，目前三四线部分城市依然火爆。拿江苏为例，南通（楼盘）房地产市场已经火爆了几个月，扬州（楼盘）*近也起来了，就拿传统印象中"不富裕"的苏北来看，*近也有几个城市表现特别抢眼，比如盐城（楼盘）、淮安（楼盘）。所以对于三四线城市不要特别悲观，他们目前的成交量占全国的六成左右，如果2017年它们能保持住成交量，就会对全国数据有所对冲。而一线城市恐怕要到2018年才能卷土重来。”杨红旭表示。

国泰君安经济学家林采宜在谈到今年房地产市场时认为，去库存仍是三四线城市的主要任务。她表示，关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换句话说，三四线城市的实际库存可能远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持，去库存也依然任重道远，因此，不看好三四线城市的房价。

当然，在三四线城市内部，“分化”将同样存在。林采宜表示，看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝(临近成都)和长江中游(临近武汉（楼盘）)城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面，这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域，周边广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口；另一方面，地处中西部可能会有一定程度的政策倾斜。

房企转战业绩佳

随着一二线热点城市楼市调控政策升级，部分房企开始将战略转移到三四线。*典型的如碧桂园，依靠着“巩固三四线、拥抱一二线”的布局转型，碧桂园去年销售额一举突破3000亿元，同比增长120%，成为继恒大、万科之后进入3000亿元销售额的第三家房企。从增速上看，碧桂园不仅刷新了历史速度，也是去年增速*快的千亿级房企。

中国指数研究院分析道，目前碧桂园的策略是在一二线城市稳扎稳打，不以高价强行进入；强化在三四线城市的优势，保持稳健增长。从前11月城市销售额来看，碧桂园监测项目一线、二线、三四线城市的销售额占比分别为16.5%、31.3%和52.2%，一二线和三四线的销售结构未发生较大改变。从碧桂园销售额前20的城市来看，与上年相比，一二线城市的数量从6个增加到10个，三四线城市数量由14个变为10个，但销售比例却有所增加，可见，碧桂园来源于三四线城市的销售贡献仍然强劲。

从销售额增长较快的15个城市的项目来看，碧桂园在新进入的三四线城市主要采取快速推出新盘、时间抓住城市需求从而抢先占领市场地位的策略，其在三四线城市多个标杆大盘热销，大部分单项目的贡献在15亿元以上，成为其2016年三四线业绩能够继续突破的原因，其中滁州（楼盘）的城市花园项目销售额达到18亿元，昆山（楼盘）的世纪城项目自9月份开盘3个月的时间销售额达到16亿元。

据碧桂园一位负责人士介绍，碧桂园2015年在三四线城市投资600多亿元，半年后向市场供货，这为2016年的业绩增长提供了保证。而三四线城市的市场定位主要是“改善型”需求，其开发的房型面积多在140—240平方米。该人士分析:“一个三四线城市，人口在三四十万，积累了大量的改善存量，供给侧改革的定位也给市场留下了窗口。而且从这轮土地市场来看，一二线及环线城市地价烫手，而三四线土地则是降温的，基本上去拿地没有人抢，都能拿到。我们当初在太仓（楼盘）新城拿地的楼板价是每平方米2600元，出售价是每平方米17000元，其中有9成是上海（楼盘）客户，有4成是投资，6成是自住。”

据中国指数研究院的统计，从成交套数来看，1—11月，碧桂园在一线城市90—140(含)平方米产品成交套数同比增长140%；二线和三四线城市140—200(含)平方米产品成交套数增速较快，同比分别增长133%、159%。

2016年超越万科获得合同销售额的恒大，也早在2006年就开始全国布局。随着中国城镇化的推进，三线城市的巨大市场空间逐渐显现，且地价低、潜力大。恒大在2010年率先进入佛山（楼盘）、中山（楼盘）、鄂州、南充（楼盘）、鞍山（楼盘）、曲靖（楼盘）、郴州（楼盘）等三线城市，提高三线城市项目比重。据克尔瑞地产研究统计，去年40家百亿代表企业三四线城市业绩贡献率同比增长1.4个百分点。

新城控股一位负责人说道:“有很多房产商在退出三四线城市，我们也在思考三四线城市到底行不行？从我们公司来看，在三四线城市卖得非常好，比如常州（楼盘）市金坛区(原来金坛是常州的县级市)，我们是2015年6月底进去的，到当年年底就卖了14亿元，去年又卖了20亿元，一年半清盘。我们进去前，当地开发商一个月只卖几十套房子，我们进去后"扫荡"了当地市场。所以，三四线城市不是没有机会，而是客户定位非常重要。”

2017年，三四线城市究竟能不能撑起全国房地产的成交量？从需求端来看有市场，从供给端来看有产品，只要能找准定位，市场永远存在机会。

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