年初一般是楼市淡季，但今年的商品房销售却实现了“开门红”，带动房地产投资转暖。

　　3月12日，国家统计局数据显示，1~ 2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。

　　这使得房地产开发企业投资信心有所恢复，国家统计局数据显示，2016年1~2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3%，增速比去年全年提高2个百分点。

　　这也是房地产开发投资增速时隔两年头次回升。《每日经济新闻》记者注意到，尽管目前商品房销售加快，但去库存压力仍大。数据显示，2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%，其中住宅库存贡献超过三分之二。

　　房企投资信心恢复

　　　对于前两个月商品房销售明显加快的原因，国家统计局投资司统计师李皎分析出两大原因：一是政策效果累积显现，前期需求集中释放；二是居民住房消费升级，改善性住宅成为拉动增长的主要动力。

　　此外，基数低也是重要原因。数据显示，去年1~2月份销售面积下降16.3%，是2014年初房地产市场调整以来的较大降幅，总量8764万平方米，为2012年一季度以来的较低。

　　在政策方面，去年以来，陆续出台了降息、降低头付比例、公积金政策调整等一系列政策，部分需求结束观望入市，一线城市市场升温明显，部分二线热点城市销售翻番。

　　中原地产的数据显示，截至目前，共有17家房企公布2月销售业绩，这17家房企2月合计实现销售额高达789.58亿元，同比增幅高达118%，与此同时，销售均价也明显上行。

　　例如，保利地产已于1月份销售139.78亿元，创下了历年一季度中的单月销售纪录，超出市场预期。1~2月，保利地产实现签约面积177.69万平方米，同比增长88.52%；实现签约金额228.91亿元，同比增长90.46%。

　　与此同时，一线城市房价大涨。例如，3月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称深圳规土委）发布的2月楼市数据显示，新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。在此之前，深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%。

　　值得注意的是，在全国商品房销售结构方面，1~2月份，住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%；其中，90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%。

　　国家统计局投资司统计师李皎表示，2015年开始，商品房销售逐步回暖，至今年1~2月份，更出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年头次回升。

　　基础仍薄弱

　　　尽管商品房销售加快，但李皎指出，目前商品房销量持续走高的基础还比较薄弱。

　　数据显示，2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增加1387万平方米，库存贡献超过三分之二。

　　住宅库存高企影响了住宅投资增速。数据显示，住宅投资仅增长1.8%。非住宅业态对房地产开发投资的支撑作用不断显现，如办公楼开发投资增速超过16%。

　　与此同时，房地产市场总量过剩，区域分化。数据显示，今年2月底，北京、上海、深圳等全国15个主要的一二线城市合计住宅库存面积为1.09亿平方米，较1月底的1.13亿平方米环比下降3.54%，较去年同期下降18.9%。

　　中国人民银行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜指出，目前7.2亿平方米的库存房中，70%分布在三四线城市，因此住房信贷政策必须与全国房地产的形势相匹配，央行将因地施策，如去年以来北京、上海几个一线城市必须执行原有的政策；加强市场自律，由商业银行自主决策；住房金融采取宏观审慎管理。

　　李皎认为，受竣工面积大幅增长影响，商品房待售面积还在增加，三四线城市去库存难度不减等因素影响，商品房销量难以持续走高。

　3月6日，发改委主任徐绍史表示，当前一、二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春也对《每日经济新闻》记者表示，一二线城市而言，房地产扩大供给是核心。需要扩大土地供给，增加土地开发投资，以稳定市场预期。

　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究主任蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因购不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

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