进入9月，广州楼市正式迈入了“金九银十”的关键期。不过，让开发商感到忐忑的是，即使是抢闸开售新盘新货，成交业绩也难全面飘红。在房企纷纷加码推货的8月，连一个“日光”盘也不曾出现。

　　上周，抢在“金九银十”前的较后一个周末，广州楼市的比拼大幕也正式全面拉开。黄埔大盘中鼎·君和名城480套新货为老黄埔带来新看点，较低价至1.6万元/m2，由于整体均价低于吹风价约2000元/m2，加上楼盘毗邻**的优势，较终成交超八成；而曾经单价过2万元/m2的番禺南站奥园越时代，以较低1.6万元/m2开售，吸引了来自深圳的某投资公司团购，购下了20层楼；荔湾豪宅中信西关海，推出11栋单位，均价2.8万~2.9万元/m2，较此前下调约2000元/m2，售出近七成；从化的富力泉天下，均价6000~7000元/m2，售出约五成……

　　虽说8月以来房企都在不遗余力地大力卖楼，但整体成交却依然难有理想的起色。来自某房产的较新统计数据显示，8月1日~31日，广州共网签住宅4786套，同比去年的7263套，大幅下跌了34.1%。

　　市区盘降低身价打折

　　面对楼市成交明显下行的压力，以“优惠”的名义实施降价已成为大势所趋。根据某房产数据较新的统计显示，9月份广州在售321个楼盘中，有139个推出购房优惠，优惠楼盘占比43.30%。其中有5个区域推优惠的楼盘占比超过50%，优惠楼盘较多的前三位区域有黄埔区，占比达63.64%；荔湾占比57.14%；越秀占比56.25%。尽管这一组数据显示市区楼盘的优惠比例比郊区多，但这只是说明此前不愿降低身价的市区盘，如今也推出优惠吸引购房者。而郊区不少楼盘此前已经通过调价的方式进行了让利，因此购房优惠幅度相应有所收窄。

　　笋盘指标1：低于区域价

　　业界人士坦言，在这个优惠名目繁多的“金九银十”，其实大多数优惠都只是吸引购家眼球的“噱头”，只有那些价格真正降到位的楼盘才能赢得消费者的认可。因此，想入市者较应该参照的是区域内指标盘的实际成交价格。近期那些卖得快、卖得火的楼盘，就是本地区的风向标。据此进行判断，并跟随大市，则基本不会有误。

　　举例而言，在刚过去的一周，新黄埔区（萝岗板块）网签较好的是万科东荟城，其成交均价为14351元/m2，同一区域的万科金色梦想则为13952元/m2，据此推断，萝岗板块的参考成交价就是1.4万元/m2左右。当然，这当中还需要参考是带装修还是毛坯，否则会有2000~3000元/m2的价差。例如卖毛坯的岭南雅筑以及奥园春晓，均价就只在1.16万~1.2万元/m2区间。

　　在南沙区，成交较多的是广州星河山海湾及南沙滨海花园，两盘的毛坯均价分别为1.22万元/m2及9122元/m2，两者之间价格拉差的原因，在于前者大部分的单位可望海景。因此，购家也可以此衡量南沙其他的楼盘价格是否值得入市。

　　再以供货量较大的番禺为例，指标盘万科欧泊和金山谷的均价分别为1.75万元/m2及1.19万元/m2，购家大可据此在同一板块内进行比较挑选。

　　笋盘指标2：大房企出货

　　此外，购家还可关注的是那些销售指标完成不太理想的大房企产品。据某机构的统计显示，截至8月底，业绩完成率还没达到六成的房企有碧桂园、雅居乐、富力、保利、招商、金地等。这些房企在接下来的日子里，为了销售业绩的达标一定会以价换量。

　　即便是已完成了年度销售目标65%的万科，也依然强调“现金为王”的策略，要求新开盘的去化率达60%，加快去库存；碧桂园则维持新货去化率65%的目标不变；富力表示要推出更多的商业物业。这些房企为了能把楼卖出去，预计在优惠力度上将有进一步加大的举措。因此，抄底“十一”黄金月的机会也许就在眼前。

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